Daniel Kotula: ČNB tvrdě zasáhla realitní trh. Kupující se dostávají do výhody

S napětím pozoruji, jak zareaguje trh na poslední zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték. Nová pravidla sice platí od loňského podzimu, ale první měsíce, kdy můžeme naplno vidět, jaké dopady opatření mají, jsou letošní leden a únor. Minulý rok ještě hypotéky dobíhaly za původních podmínek. Tak dramatický pokles hypotečního trhu musí dřív nebo později ovlivnit i ceny nemovitostí.

Realitní setrvačník

Na hypotéku se kupuje zhruba polovina nemovitostí, druhá polovina za vlastní zdroje. Pokud bychom tedy byli optimističtí a řekli si, že se meziročně výrazně nemění počet kupujících za vlastní peníze, pak změna hypotečního trhu bude mít vliv na polovinu všech prodejů. Pokles počtu hypoték o 36 procent pak bude znamenat meziroční pokles prodejů o 18 procent. Jen pro připomenutí, už rok 2018 nebyl tak silný jako předchozí roky.

Opatření ČNB mají takové dopady zejména protože se potenciál růstu cen již vyčerpal, jinými slovy – nemovitosti jsou dnes už vzhledem k příjmům už drahé, ČNB dala realitnímu trhu „jen poslední ránu“.

Otázka teď je, kdy a jak hluboce se změny na realitním trhu začnou projevovat. Podle mých zkušeností má realitní byznys značnou setrvačnost, nečekal bych tedy, že by se jakákoli výraznější změna dala pozorovat během následujících měsíců. Lidi si musí nejdřív zažít, že něco nejde tak dobře jako dřív, a musí změnu vnitřně přijmout, až potom přichází změna v jednání. Vyrovnávání se s realitou se bude týkat všech stran realitního trhu na straně nabídky – developerů, individuálních prodejců, realitních kanceláří, hypotečních bank a dalších.

Dokud je dobře, kupuje se

Je taky potřeba neustále si uvědomovat, že trh s nemovitostmi nevisí ve vzduchoprázdnu, ale je zásadně ovlivňovaný celkovou ekonomickou situací. Nemovitosti se kupují zejména tehdy, kdy roste hospodářství a s ním i mzdy, podniky mají slušné zisky a nezaměstnanost je nízká. To zažíváme právě teď. Že by tedy právě teď lidé přestali kupovat, trh se zamrznul a ceny šly dramaticky dolů, to se nestane. Jen poznámka pod čarou: v lednu minulého roku bylo v nabídce developerů v Praze 4531 bytů, letos už je to 6114 bytů. Kupující budou mít stále větší výběr a možnost narazit na dobrou koupi.

Čeho se tedy v roce 2019 na trhu s nemovitostmi k bydlení můžeme dočkat?

• Růst cen se zastaví.Pokud budu optimista, dílčí nemovitosti můžou ještě velmi mírně podražit, zejména v kategorii cenově dostupného bydlení (panelové byty a malé byty) nebo v některých specifických lokalitách.
• Počet prodaných nemovitostí poklesnezhruba o 15 procent.
• Úrokové sazby hypoték zásadně nenarostou,pokud vůbec narostou. Je možný i jejich pokles, hypoteční banky budou bojovat o každého klienta.
• Pokud bude chtít prodávající prodat v dohledné době, bude muset nabídnout za velmi tržní cenu, prodá však pořád jednoduše, poptávka je nadále silná, jen vyčkává na dobrou nabídku.
• Pokud kupující bude chtít koupit za dobrou cenu, má mnohem větší pravděpodobnost,že se mu ji podaří vyjednat, jeho pozice bude silnější.
• Nabídka nemovitostí se bude dál rozšiřovat– pro kupující to znamená větší výběr, pro prodávající pomalejší prodej. 

Až přijde zima

Tyto trendy se nezmění, dokud se nezmění celková ekonomická situace. Vzhledem ke komplexnosti světového hospodářství a absolutní ekonomické závislosti České republiky na zahraničí, nelze odhadnout moment kdy, jak a odkud přijde v lepším případě zastavení růstu, v horším případě ekonomická krize.