Exkluzivní smlouva - na co si dát pozor

Exkluzivní smlouva s realitní kanceláří klientovi přináší kvalitnější servis a rychlejší prodej nemovitosti. Jsou ovšem i takové firmy, které exkluzivních smluv zneužívají a snaží se klienty podvést. Jak se takových podvodníkům vyvarovat a na co si dát při podpisu smlouvy pozor?

Více realitních kanceláří znamená větší pravděpodobnost úspěšného prodeje. Takto přemýšlí stále velké množství prodávajících. Pravdou ale je, že efekt takového způsobu nabídky nemovitosti je spíše opačný. „Prodej nemovitosti, kterou nabízí několik realitních kanceláří současně, zpravidla nedopadne dobře. Rivalita mezi makléři vede k rozporům a tlakům na prodávajícího. Ve většině případů nakonec prodávající podlehne a nemovitost se prodá mnohem levněji, než je její skutečná cena,“ vysvětluje Hanuš Němeček, výkonný ředitel RE/MAX.
Oproti tomu exkluzivní smlouva pro klienta přináší především komfort v podobě nadstandardního servisu, dosažení nejvyšší možné prodejní ceny a celkové zkrácení doby prodeje nemovitosti. Makléř je motivován poskytnout co možná nejlepší servis a prodat nemovitost za nejlepší možnou cenu.

Několik rad, na co si při uzavírání exkluzivní smlouvy dávat pozor:
1. Smlouva na dobu neurčitou
Častým trikem nekalých realitních makléřů je snaha zavázat klienta na dobu neurčitou. Díky tomu často majiteli nezbývá než čekat nepřiměřeně dlouho nebo se ze smlouvy pod velmi vysokou pokutou vykázat. Ideálním řešením je proto podepsat smlouvu na dobu určitou s možností prodloužení. Majitel má tak zajištěno, že pokud by jeho nemovitost nebyla do určité doby prodána, může bez jakýchkoli problémů změnit makléře.

2. Astronomické sankce za nedodržení podmínek
V rámci exkluzivní smlouvy bývá často uvedena sankce, pro případ, že by majitel nemovitosti chtěl smlouvu předčasně vypovědět nebo nemovitost prodat sám. „Makléř po dobu prodeje vynakládá nejen svůj čas, ale také nemalé finanční prostředky: například na reklamu spojenou s prodejem. Proto se chce kancelář pojistit, že tyto náklady budou vynaloženy účelně,“ vysvětluje Němeček. V některých smlouvách se ale objevují astronomické sankce. Cílem takového jednání je dostat klienta pod tlak a při pokusu vypovědět se ze smlouvy získat statisíce za nedodržení smlouvy. V zásadě jde o pokus podvést klienta a takové nemovitosti často nejsou ani klientům nabízeny.

3. Hrazené náklady za neprodanou nemovitost
V některých smlouvách se můžete setkat s tím, že v případě, kdy bude realitní kancelář neúspěšná, nechá si od vás zaplatit vzniklé náklady. Smlouva sice jde ukončit či vypovědět, ale pokud nedojde k úspěšnému prodeji, může celá „spolupráce“ stát prodávajícího desítky tisíc korun.

4. Nesmyslně vysoká prodejní cena
Některé firmy se snaží dostat klienty na velmi vysokou prodejní cenu. Často v takovém případě doslova „létají miliony“, aniž by si makléř udělal detailní prohlídku nemovitosti a předložil klientovi cenovou analýzu. Pod vidinou vysoké prodejní ceny pak majiteli nabízí exkluzivní smlouvu. Po čase se ovšem od makléře dozví, že cena se musí drasticky snížit, protože nemovitost je za uvedenou cenu neprodejná. V tu chvíli nemá klient na výběr: buď bude souhlasit se snížením, nebo se bude muset draze vykoupit ze smlouvy na dobu neurčitou. „Správný makléř je schopen navrhnout a obhájit reálnou prodejní cenu nemovitosti hned z počátku. Přehnaně vysoká cena oproti očekávání by měla být signálem, že je něco špatně,“ varuje Hanuš Němeček.

5. Chybějící všeobecné podmínky
Jsou zaznamenány případy, kdy klient dostane do rukou jednoduchou smlouvu bez zjevných kliček. V textu je však uvedeno, že se smlouva řídí všeobecnými obchodními podmínkami, které ke smlouvě samozřejmě doloženy nejsou. Zde mohou být uvedeny dodatky, které mohou původně zjevně bezproblémovou smlouvu značně zkomplikovat.

6. Rozhodčí doložka ve smlouvě
Stává se, že klient dostane k podpisu smlouvu s rozhodčí doložkou. Rozhodčí doložka nemusí být vždy špatná, pokud je rozhodčím soudem všeobecně uznávaný rozhodčí soud při Hospodářské komoře ČR a Agrární komoře ČR. RE/MAX v drtivé většině případů rozhodčí doložky ve smlouvě nepoužívá.