Nový katastrální zákon přináší několik pozitivních novinek pro ochranu vlastníků nemovitostí. Zavádí povinnost katastrálního úřadu informovat vlastníka o podaném návrhu na vklad, a následnou 20 denní ochrannou lhůtu, během níž se vlastník může okamžitě bránit proti případnému podvodu.
Dále zavádí novou službu tzv. sledování změn údajů katastru, kdy vlastník může požádat katastrální úřad, aby byl vždy informován o všech změnách týkajících se jeho nemovitostí. Zákon by tak měl více chránit vlastníky před podvojnými převody nemovitostí. Zákon účastníkům také sníží náklady a ušetří čas. Nově budou moci předkládat návrh na vklad nejen písemně, ale též elektronicky, včetně smlouvy v elektronické podobě. Na rozdíl od současnosti také bude stačit předložit vždy jen jeden stejnopis smlouvy, bez ohledu na počet jejích účastníků.
Katastrální zákon a prováděcí vyhláška upravují zejména technické záležitosti při vedení katastru nemovitostí jako veřejného seznamu. Změny je možné rozdělit do dvou skupin, první skupina změn je dána přijetím nového občanského zákoníku, kterému se musí katastr nemovitostí přizpůsobit, druhou skupinu změn přináší snaha chránit vlastníky nemovitostí před podvojnými převody nemovitostí.
Podle nového občanského zákoníku se stanou budovy součástí pozemku v případě, kdy bude vlastník budovy a pozemku totožný. Praxe proto jistě přinese mnoho sporných situací, kdy budova bude zapsána jako součást pozemku, ačkoli tak neměla být zapsána a naopak.
Do katastru nemovitostí se bude nově zapisovat až devatenáct práv, což je oproti stávajícímu stavu velká změna. Navíc se téměř všechny zápisy budou provádět vkladem, například i výmaz zástavního práva. Účastníci tak budou muset mnohem častěji hradit tisícikorunový správní poplatek, protože u práv zapisovaných či vymazávaných záznamem se poplatek nevybírá, vklad je však zpoplatněn vždy. Mnohé převodce či nabyvatele také může zaskočit ochranná lhůta 20 dnů, po kterou katastr nesmí povolit vklad práva.
I přesto, že tato lhůta může o pár dní zpomalit transakce na realitním trhu, hodnotím ji jako pozitivní, jelikož má vlastník či jiný oprávněný, např. zástavní věřitel, možnost bránit se proti podvodnému návrhu na vklad. O podání návrhu bude katastr vlastníka informovat, a to písemně na adresu trvalého pobytu nebo prostřednictvím datové schránky, zprávou na mobilní telefon nebo emailem. Ochranná lhůta začíná běžet od odeslání této informace.
V Praze v současnosti většina řízení o vkladu práva trvá právě oněch 20 dnů, nicméně u méně frekventovaných katastrálních úřadů může tato zákonná lhůta přinést znatelné prodloužení vkladového řízení. Právě ochrana vlastníků před podvodnými převody či zápisy do katastru nemovitostí vyvolala největší diskuze v rámci legislativního procesu.
Katastrální vyhláška byla vydána 1. listopadu, tj. pouhé dva měsíce před nabytím účinnosti nové úpravy. Stejně jako přijetí ostatních doprovodných předpisů k novému občanskému zákoníku, tato doba není dostatečná pro přípravu úředníků katastrálních úřadů, pro které se od nového roku mění spousta pravidel. Stejně, jako každá významná legislativní změna, i tato bude z počátku potřebovat nějaký čas, než v praxi začne fungovat vše zcela bez problémů. Nicméně, i přesto nepředpokládám nějaké zásadní zmatky či prodloužení čekání na katastrálních úřadech o několik hodin.
Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners
© RE/MAX je mezinárodní síť finančně a právně nezávislých kanceláří, které nabízejí širokou škálu realitních a relokačních služeb.
Obchodní značka RE/MAX Česká republika a tyto webové stránky jsou provozovány společností
Kreuziger&Sobotik, s.r.o., IČ 27177149, se sídlem Sezemická 2757/2, Praha 9, PSČ 193 00, zapsanou v obchodním rejstříku vedeným Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 102169.
