Rezervační smlouvy v realitách - nejvyšší soud ČR opět k rezervačním smlouvám

Při naší spolupráci s realitními kanceláři RE/MAX jsme se dlouho setkávali s rezervačními smlouvami, které uzavírá na jedné straně realitní kancelář a na straně druhé kupující jako zájemce. A to i přes rozhodovací praxi Nejvyššího soudu.

Takové závazky z rezervačních smluv, ve kterých se kupující zavazuje vůči realitní kanceláři, že do konce rezervační doby uzavře s prodávajícím kupní smlouvu, jsou bohužel ze strany realitní kanceláře nevymahatelné. Stejně tak je nevymahatelná smluvní pokuta, kterou by měl v případě porušení tohoto závazku kupující zaplatit realitní kanceláři. Tuto rozhodovací praxi soudů navíc promítl od 1. 7. 2021 účinný zákon o realitním zprostředkování, který tuto praxi výslovně zakazuje v § 14 vůči zájemcům-spotřebitelům.

I kdyby zájemce o koupi vodil celou dobu realitní kancelář za nos a nakonec bezdůvodně odmítl kupní smlouvu uzavřít, nedomůže se realitní kancelář u soudu zaplacení smluvní pokuty.

Jakou rezervační smlouvu uzavřít, aby byly nároky vůči zájemci o koupi vymahatelné? Rezervační smlouva musí být trojstranná, tedy uzavřená mezi realitní kanceláří, kupujícím i prodávajícím.

Závazek k uzavření kupní smlouvy spojený se smluvní pokutou jako sankcí za jeho nesplnění nesmí být formulován ve vztahu mezi kupujícím a realitní kanceláří, nýbrž ve vztahu mezi prodávajícím a kupujícím. Případné rozdělení této smluvní pokuty mezi prodávajícího a realitní kancelář, je možno dojednat předem ve smlouvě o zprostředkování. Pouze takto je skutečně zajištěno, že kupující může být k uzavření kupní smlouvy, ale i zaplacení smluvní pokuty, soudně donucen.

Mgr. Michal Ševčík, AK Vilímková, Dudák & Partners