Smlouvy uzavírané realitními kancelářemi při realitních obchodech

Spotřebitelské smlouvy

Smlouvy o realitním zprostředkování (zprostředkovatelské smlouvy), a často i smlouvy o rezervaci nemovitostí (o rezervačním poplatku) bývají tzv. spotřebitelské smlouvy. Je tomu tak, pokud jsou uzavírány s fyzickými osobami, které při uzavření smlouvy nevystupují v rámci své podnikatelské činnosti, zatímco na druhé straně je osoba, která ji v rámci své podnikatelské činnosti uzavírá (zpravidla realitní kancelář). Naopak pokud realitní kancelář uzavírá smlouvu s fyzickou osobou, která v rámci svého podnikání poptává či nabízí nemovitosti za účelem svého podnikání, nejedná se o spotřebitelskou smlouvu. Pokud je smlouva uzavírána s právnickou osobou, o spotřebitelskou smlouvu se nejedná v žádném případě. Při uzavírání smluv se spotřebitelem jsou na podnikatele kladeny speciální nároky, smlouva však nemusí být uzavírána pouze v provozovně realitní kanceláře. Taková povinnost ze zákona nevyplývá; naopak občanský zákoník počítá s tím, že smlouva může být uzavřena i mimo podnikatelské prostory, pouze na takové smlouvy klade další, vyšší nároky. Smlouvy o realitním zprostředkování pak pochopitelně musí také respektovat zákon o realitním zprostředkování a jeho požadavky na takové smlouvy. Tento zákon pak dokonce propojuje svou úpravu s ochranou spotřebitele. Zakazuje ve smlouvě o realitním zprostředkování se zájemcem-spotřebitelem stanovit výpovědní dobu delší než jeden měsíc, je-li uzavíraná na dobu neurčitou, zakazuje zajistit závazek zájemce-spotřebitele směnkou nebo šekem, limituje výhradní realitní zprostředkování pro zájemce-spotřebitele nejdéle na dobu 6 měsíců a limituje možnost požadovat zálohu na provizi od zájemce-spotřebitele na maximum dvou třetin ujednané provize.

Smlouvy uzavírané v realitní kanceláři

Je-li smlouva uzavřena přímo v realitní kanceláři, nemá spotřebitel žádné speciální právo odstoupit od smlouvy bez uvedení důvodů. Přesto se na tyto smlouvy uplatní obecné zásady ochrany spotřebitele, zejména se takové smlouvy nemohou odchýlit od zákona v neprospěch spotřebitele. Spotřebitel se zejména nemůže vzdát práv, které mu zákon poskytuje, nebo jinak zhoršit své smluvní postavení.

Smlouvy uzavírané mimo realitní kancelář

Pokud je smlouva uzavřena mimo prostory obvyklé k podnikání, tj. makléř se setkal s klientem například u něj doma, v restauraci nebo nějakém veřejném místě, tj. mimo kancelář RE/MAX, má klient právo od takové smlouvy písemně odstoupit bez uvedení důvodů a bez jakékoliv sankce do 14 dnů od jejího uzavření, ledaže by již došlo ke splnění, s nímž spotřebitel předem výslovně souhlasil. Smyslem práva na odstoupení je ochrana spotřebitele, který má právo odstoupit od smlouvy v případě, že smlouvu uzavřel bez důsledného uvážení všech podmínek, například s podomním prodejcem, na převáděcí akci, apod. Primárně se tedy jedná o jiné případy než o případy zprostředkování prodeje nemovitostí. Proto byla dříve stavena zákonná výjimka, dle které se možnost odstoupení nevztahovala na případy, kdy si klient výslovně sjednal návštěvu makléře za účelem objednávky (uzavření smlouvy) mimo prostory realitní kanceláře. V praxi se velmi často stává, že zprostředkovatelská smlouva je uzavřena přímo v bytě či rodinném domě zájemce, tj. nikoli v realitní kanceláři. Bohužel důsledkem nedokonalé legislativy byla tato výjimka ze zákona odstraněna, dnes již proto nehraje roli, zda se klient s makléřem domluvil na podpisu mimo realitní kancelář, i v takovém případě má klient právo od smlouvy odstoupit a musí být o tomto právu poučen. Je-li smlouva uzavřena mimo podnikatelské prostory, není možné vyloučit právo klienta na písemné odstoupení od smlouvy do 14 dnů od podpisu. Makléř musí navíc klienta na právo odstoupit od smlouvy písemně upozornit, a to nejpozději při uzavření smlouvy. Pokud tak makléř neučiní, má klient právo odstoupit od smlouvy až do 1 roku a 14 dní od uzavření smlouvy. Na způsob informování jsou kladeny poměrně vysoké požadavky. Poučení musí být jasné a srozumitelné, musí obsahovat nejen poučení o právu odstoupit, ale též o lhůtě k odstoupení, o počátku a konci běhu této lhůty. Poučení by mělo být dáno odděleně od dalších smluvních podmínek. Pro ulehčení postavení podnikatelů bylo vydáno alespoň vzorové poučení pro spotřebitele o jejich právech spolu se vzorovým odstoupením od smlouvy. Pokud podnikatel předá tyto vzorové dokumenty klientovi před podpisem smlouvy, splní tak své povinnosti informovat klienta.

Smlouvy o realitním zprostředkování

Nelze ani opomenout zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, účinný od 1. 7. 2021, upravující požadavky na smlouvu, na základě které realitní zprostředkovatel (realitní kancelář) poskytuje realitní zprostředkování zájemci. Předně výslovně stanovuje, že se musí jednat o smlouvu písemnou. Odpovědnost za dodržení této formy je zvláště na realitním zprostředkovateli, jelikož nedostatek formy může napadnout pouze zájemce jako osoba, která s realitním zprostředkovatelem smlouvu uzavřela. Obsahem smlouvy pak musí být mimo jiné označení předmětné nemovitosti, výše kupní ceny, nájemného či jiné úplaty, popřípadě alespoň její určení, ledaže by realitní smlouva, která má být výsledkem zprostředkovatelské činnosti (typicky kupní či nájemní smlouva), měla být bezúplatná, a výše provize či způsob jejího určení. Tyto údaje nemusí být známy již při uzavření smlouvy o realitním zprostředkování, nicméně je nutné je ve smlouvě ujednat alespoň obecným způsobem. Bez těchto obsahových náležitostí je smlouva neplatná, a opět, pouze zájemce se může neplatnosti pro jejich absenci domáhat, což platí i v případě, kdyby snad byla smlouva o realitním zprostředkování uzavřena v rámci stejné smlouvy jako realitní smlouva. Realitním makléři si proto musejí dát pozor na své smlouvy uzavírané s klienty, přičemž nesmí zapomenout ani na splnění své informační povinnosti ohledně toho, co mají sdělit zájemci nejpozději při uzavření smlouvy.