Jak je to s ukradenými domy a pozemky dle nového občanského zákoníku?

Uplynulé měsíce koloval elektronickými médii článek s alarmujícím titulkem „Nenechte si ukrást domy a pozemky!¹“ Autor ve svém článku hovoří o připravovaném zákonu z dílny jistých realitních kanceláří (na objednávku realitních bossů), díky kterému bude možné podvodně připravit poctivé občany o jejich nemovitosti. Autor nastiňuje dokonce postup, jakým se tak může stát: „Pokud např. na základě úřední chyby si někdo koupil od realitní kanceláře něčí dům, aniž by jeho majitel cokoli tušil, koupě byla neplatná a poškozený se nemusel obávat, že o svůj dům přijde. Podle nové zákonné úpravy je to však nyní tak, že pokud tato doba nesprávné evidence překročí 3 roky a vlastník na tuto skutečnost včas nezareaguje, může být jeho dům (pole, zahrada…) zcela legálně prodán, protože nový zákon říká, že po těchto třech letech se chybný údaj stává platným!“ Tolik k základnímu poselství výše zmiňovaného článku.

Ze strany makléřů RE/MAX jsme často na právní úpravu nového občanského zákoníku dotazováni. Uvedený článek dle svého kontextu reaguje na ustanovení § 985 a 986 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), která upravují metodiku pro zajištění souladu mezi zapsaným a skutečným právním stavem a ochranu osob dotčených v jejich právech vadnými nebo nesprávnými zápisy v katastru nemovitostí. Bohužel důvodová zpráva k NOZ o těchto ustanovení přiliš nepojednává, chybí i odborná literatura. Dle našeho názoru vyplývají z ust. § 985 a 986 NOZ následující pravidla:

Pokud vlastník zjistí, že jeho vlastnické právo k nemovitosti bylo podvodně převedeno na jinou osobu, musí do jednoho měsíce od tohoto zjištění požádat katastr nemovitostí o vyznačení poznámky spornosti. Do dvou měsíců poté musí doložit katastrálnímu úřadu, že podal žalobu k soudu na určení vlastnického práva. Pokud toto vlastník učiní a následně u soudu prokáže, že opravdu o své vlastnické právo přišel podvodným jednáním, bude opět zapsán jako vlastník dotčené nemovitosti, a to bez ohledu na to, zda byl nabyvatel této nemovitosti (tj. osoba aktuálně zapsaná v katastru nemovitostí) v dobré víře či nikoli. Tomuto nabyvateli pak nezbyde nic jiného, než nemovitost vrátit původnímu majiteli a požadovat od podvodníka náhradu škody (resp. vydání kupní ceny, kterou za předmětnou nemovitost podvodníkovi zaplatil).

Tento postup je však možný pouze tehdy, pokud neuplynuly od převodu vlastnického práva více jak tři roky. Pokud se tedy vlastník nemovitosti nedozvěděl, že jeho vlastnického práva bylo podvodně převedeno na jiného a již uplynuly tři roky od tohoto převodu, pak bude muset takový vlastník kromě prokázání, že pozbyl vlastnické právo podvodně, prokázat u soudu, že současná osoba zapsaná v katastru nemovitostí nebyla při nabytí vlastnického práva v dobré víře. V dobré víře jistě nebude sám podvodník, který na sebe vlastnické právo převedl, ale pokud toto vlastnické právo převedl dál na nic netušícího kupujícího, který byl vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře, že kupuje nemovitost od vlastníka, pak bude tento kupující chráněn proti původnímu vlastníkovi. Původnímu vlastníkovi pak nezbyde nic jiného, než žalovat podvodníka o náhradu škody.

Výše popsaný postup tedy neznamená, že by po třech letech ztrácel původní vlastník automaticky své vlastnické právo, ale pokud na změnu zápisu po dobu tří let nepřišel a nemovitost již aktuálně vlastní jiná osoba, který ji nabyla v dobré víře, pak se již původní vlastník nedomůže vydání předmětné nemovitosti.

Předmětná ustanovení nového občanského zákoníku tedy řeší střet dvou základních ústavních principů, ochranu vlastnického práva a ochranu dobré víry. Nejde zde pouze o vlastníka nemovitosti, ale jde také o ochranu nic netušícího kupujícího, který by měl být chráněn, pokud koupí nemovitost od osoby zapsané v katastru nemovitostí a je v dobré víře, že tato osoba je skutečným vlastníkem. Ačkoli výslovná úprava v zákoně může budit jisté vášně a pochybnosti, ochrana dobré víry nabyvatele nemovitosti je již dnes akcentována zejména v judikatuře Ústavního soudu ČR. Nejedná se tedy o nic převratného.

Autor předmětného článku se nejspíše bojí, že za ním přijde někdo, kdo bude uvádět, že je již tři roky zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí, a že je v dobré víře, že je skutečným vlastníkem například bytu. Ovšem může být v dobré víře nabyvatel, který si po tři roky v předmětném bytu ani jednou nebyl, před samotnou koupí si jej neprohlédl, neužíval ho, neboť od něj nemá ani klíče? Pravděpodobně tato osoba ani neplatila do fondu oprav, případně služby za odvoz odpadu, provoz výtahu, spotřebu energie ve společných částech domu, apod. Ovšem pokud bude taková osoba zapsaná v katastru nemovitostí, bude muset platit daň z nemovitosti. Pokud tedy stávajícímu vlastníkovi nemovitosti nepřijde po dobu tří let složenka na daň z nemovitosti, pak by měl zpozornět. Samozřejmě je vhodné alespoň jednou za tři roky zkontrolovat, zda nedošlo k nějakému zápisu v katastru nemovitostí. Nový katastrální zákon, který je aktuálně projednáván v Poslanecké sněmovně přináší některé nové instituty, které by měly ještě více ztížit podvodné převody nemovitostí.