Podvodné zápisy v katastru nemovitostí

S novým občanským zákoníkem přišla změna právní úpravy k ochraně těch, které postihnou podvodné a nesprávné zápisy v katastru nemovitostí. Jednak každý, kdo nabyde nemovitost od osoby zapsané v katastru nemovitostí a bude v dobré víře, že je tato osoba skutečným vlastníkem, a jednak vlastník nemovitosti, např. bytu, který zjistí, že jeho vlastnické právo někdo podvodně převedl na jinou osobu, má daný postup pro ochranu svého vlastnictví. Musí do jednoho měsíce od tohoto zjištění:

• Požádat katastr nemovitostí o vyznačení tzv. poznámky spornosti.
• Do dvou měsíců poté doložit katastrálnímu úřadu, že podal k soudu žalobu na určení vlastnického práva.
• Prokázat u soudu, že šlo o podvod – jedině tak bude znovu zapsán jako vlastník bytu.
• Nový majitel pak musí byt vrátit původnímu vlastníku a může požadovat náhradu škody od podvodníka, resp. vydání kupní ceny, kterou mu zaplatil.
• Tento postup platí jen do tří let od převodu vlastnického práva.

Pokud se ale vlastník bytu o podvodném převodu nedozvěděl a uplynuly více než tři roky:

• Kromě podvodu bude muset u soudu prokázat i to, že současná osoba zapsaná v katastru nemovitostí nebyla při koupi bytu v dobré víře.
• V dobré víře určitě nebude podvodník, který nemovitost koupil, ale problém nastane ve chvíli, kdy ji prodá nic netušícímu kupujícímu. Ten byl totiž v dobré víře, že nemovitost kupuje od vlastníka, a proto bude proti původnímu vlastníkovi chráněn a nemovitost připadne jemu.
• Původní vlastník pak může žalovat podvodníka o náhradu škody.

Nebojíme se případů, kdy by vlastníku bytu začal najednou někdo tvrdit, že je již tři roky zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí, a že je v dobré víře, a proto byt patří jemu. Těžko se totiž najde majitel bytu, který ho celé tři roky ani jednou nenavštíví, před samotnou koupí si jej neprohlédne, neužívá ho a neplatí do fondu oprav či spotřebu energie ve společných částech domu. Navíc každý vlastník zapsaný v katastru musí platit daň z nemovitosti. Pokud tedy stávajícímu vlastníku bytu nepřijde během tří let složenka na daň z nemovitosti, měl by zpozornět. A samozřejmě je vhodné alespoň jednou za tři roky zkontrolovat, zda nedošlo k nějakému zápisu v katastru nemovitostí.

Pro ochranu před podvodnými zápisy v katastru nemovitostí slouží rovněž ochranná lhůta 20 dnů v rámci vkladového řízení u katastrálního úřadu. Katastrální úřad po dobu 20 dnů od doručení návrhu na vklad zápis nemůže provést, což poskytuje vlastníkům nemovitostí dodatečnou ochranu bránit se podvodnému zápisu. O případných navrhovaných změnách jsou navíc vlastníci nemovitostí katastrálními úřady vyrozumíváni.