Page 52 - ResidentART jaro - léto 2018

realitní rádce

Práva osoby blízké na uzavření kupní smlouvy ze strany dlužníka vůči
Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé (tzn. předci předkupníkovi. Její odmítnutí by v takovém případě nemělo
a potomci), sourozenec a manžel nebo partner podle účinek odmítnutí předkupního práva nebo nevyužití
zákona upravujícího registrované partnerství; jiné osoby předkupního práva a předkupní právo by trvalo dál.
v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby Věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li
sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací
z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se podmínkou uplatnění předkupního práva. U převodu
za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo podílu na nemovité věci vždy koupěchtivý musí vědět, že
osoby, které spolu trvale žijí. k tomuto podílu existuje předkupní právo. Pokud
Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního předkupník své předkupní právo uplatní, pak uzavřená
práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti smlouva pozbývá svých účinků. Jedná se o zákonné
podílů. ustanovení, které do jisté míry chrání dlužníka před tím,
Předkupní právo se uplatní i v případě, že některý ze aby nebyl zavázán prodat nemovitost dvěma osobám,
spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají koupěchtivému a předkupníkovi zároveň.
spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.
I když má spoluvlastník v úmyslu např. spoluvlastnický Stejné podmínky
podíl darovat, a neobdržet tak za něj žádnou protihodnotu, Ujedná-li prodávající s koupěchtivým, že od smlouvy s ním
mají ostatní oprávnění spoluvlastníci oprávnění tento podíl odstoupí, pokud předkupník uplatní své právo, nebo že se
vykoupit za obvyklou cenu. závazek změní nebo zruší, pokud předkupník své právo
Podle ustanovení § 1125 se spoluvlastník může vzdát neuplatní, jsou taková ujednání vůči předkupníkovi
předkupního práva s účinky pro své právní nástupce. Jde-li neúčinná. K opačnému ujednání se nepřihlíží. Účelem
o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu (katastru ustanovení je v první řadě chránit předkupníka před
nemovitostí), vzdání se předkupního práva se do něj zapíše. situacemi, v nichž by bylo jeho právo znehodnoceno
ujednáními, jež by ve výsledku vedla k zániku práva jeho
Důležitá je existence smlouvy využitím a současně ponechala vlastnictví věci v rukou
V rámci předkupního práva užívá občanský zákoník pojmů dlužníka nebo jež by způsobila změnu závazku v kupní
dlužník, koupěchtivý a předkupník. smlouvě. Taková smluvní ujednání mezi dlužníkem
Dlužníkem je spoluvlastník nemovité věci, který má (prodávajícím) a koupěchtivým, jež by užití předkupního
zájem svůj spoluvlastnický podíl převést. Předkupníkem je práva mohla zmařit, jsou vůči předkupníkovi neúčinná.
Nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením
ten, jemuž svědčí předkupní právo, tzn. druhý, další ze všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu
spoluvlastníků. Koupěchtivým je pak třetí osoba, která má
PředKuPNí PRáVO zájem podíl od původního spoluvlastníky nabýt. smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi
nemovité věci vyžaduje písemnou formu. Lhůta pro učinění
Předkupní právo k nemovitým věcem je právem
Ke SPOluVlASTNicKýM věcným, tzn. trvá tak dlouho, jak dlouho existuje předmětná nabídky není stanovena. Po řádném učinění nabídky počne
nemovitá věc, resp. spoluvlastnictví k ní. Pokud
předkupníkovi běžet lhůta k uplatnění předkupního práva
spoluvlastník nevyužije předkupního práva, zůstává mu
a k následnému vyplacení kupní ceny. Přijme-li předkupník
POdílůM Se VRAcí předkupní právo zachováno i vůči nástupci původního nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím
a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající
spoluvlastníka. Nevyužitím předkupního práva toto právo
nezaniká. dohodl s koupěchtivým. Předkupník zaplatí kupní cenu
Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi v ujednané lhůtě, jinak u nemovité věci do tří měsíců
Předkupní práva ke spoluvlastnickým podílům prošla v posledních letech několika zvraty. ke koupi dospěje okamžikem uzavření smlouvy po nabídce. Odložil-li prodávající koupěchtivému zaplacení
s koupěchtivým. Dřívější právní úprava, lépe řečeno praxe, kupní ceny na pozdější dobu nebo povolil-li mu placení
Poslední změnou je, že od 1. ledna 2018 se znovu vrátilo zákonné předkupní právo byla poněkud jiná. Dříve byla zdůrazňována skutečnost, zda ve splátkách, může se předkupník domáhat téže výhody,
ke spoluvlastnickým podílům u nemovitých věcí. Zjednodušeně řečeno, znovu má spoluvlastník před tím, než svůj podíl prodal jinému, jej zajistí-li odloženou platbu dostatečnou jistotou.
za stejných podmínek nabídl ostatním spoluvlastníkům. Předkupník zaplatí kupní cenu ve výši nabídnuté
spoluvlastník nemovitosti „přednost“ před ostatními kupci a zájemci. Rozhodující tedy bylo neprodat podíl za výhodnějších koupěchtivým a splní podmínky nabídnuté koupěchtivým
podmínek, než které byly nabídnuty spoluvlastníkům. vedle kupní ceny. Zavázal-li se koupěchtivý k vedlejšímu
měn v oblasti předkupního práva spoluvlastníci nemohli při vzniku spoluvlastnictví svá práva Nebylo však rozhodující, zda skutečně nějaký zájemce plnění, které předkupník poskytnout nemůže, zaplatí
ke spoluvlastnickým podílům bylo v poslední a povinnosti ovlivnit, tj. pokud spoluvlastnictví vznikalo bez v době učinění nabídky spoluvlastníkům existoval. prodávajícímu jeho hodnotu. Nelze-li vedlejší plnění
době přehršel. Nejprve bylo v rámci rekodifikace jejich přičinění, zejména děděním. Nový občanský zákoník však stanoví, že spoluvlastník vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne; to
v roce 2012 a přijetí nového občanského Novela občanského zákoníku z prosince 2016 (zákon č. má povinnost nabídnout svůj podíl ostatním neplatí, byla-li by smlouva s koupěchtivým podle
Zzákoníku účinného od 1. ledna 2014 všeobecné 460/2016 Sb.), jež nabyla účinnosti 1. ledna 2018, však spoluvlastníkům v okamžiku uzavření smlouvy. Nový rozumného očekávání uzavřena i bez závazku k vedlejšímu
zákonné předkupní právo k převáděným spoluvlastnickým časově neomezené „plošné“ zákonné předkupní právo občanský zákoník tedy přímo vyžaduje, aby již existoval plnění.
podílům s účinností ke dni 1. ledna 2015 zrušeno. Bylo ve vztahu k nemovitým věcem vrací zpět. Podle ustanovení konkrétní kupující a aby byla uzavřena konkrétní kupní Zavázal-li se koupěchtivý koupit věc společně s jinými
nahrazeno specifickou úpravou, jež zavedla dočasně trvající § 1124 občanského zákoníku účinného ode dne 1. ledna smlouva. za souhrnnou cenu, zaplatí předkupník poměrnou část
předkupní právo ke spoluvlastnickým podílům na dobu 2018: převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, Bez existence kupní smlouvy a třetí osoby by se souhrnné ceny. Prodávající může požadovat, aby
šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Toto mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod v případě nabídky předkupního práva nejednalo předkupník koupil s věcí vše, co od ní nemůže být odděleno
předkupní právo se navíc aplikovalo pouze v případech, kdy osobě blízké. o skutečnou nabídku předkupního práva, ale o nabídku bez poškození. •

52 53